截至今年11月底，國內基礎設施REITs產品共批準24只，已上市22只，總市值約830億元，與之相對比的是，截至今年三季度末，全球REITs市場總市值超過2萬億美元。

　　“僧多粥少”加上資產本身具備核心競爭力，在今年稍顯“震蕩”的股市環境下，公募REITs逆勢增長，成為備受資本關注的“超級明星”。

　　12月26日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT正式獲得中國證監會注冊批復，首只國內民企倉儲物流REIT也由此誕生。在此之前，我國已成立的倉儲物流REITs僅有2只，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的獲準發行，無疑進一步擴產和豐富了這條產品線。

　　嘉實京東倉儲基礎設施REIT的底層資產，包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。而值得一提的是，依托京東強大的商流底盤，以及各項穩定的業務增速，三個園區的出租率均達100%，運營平穩，社會效益突出。

　　“京東的供應鏈優勢，是通過集團內的資源整合，從而形成布局完善的基礎設施和數字能力，從而發揮出更大的社會價值。”京東集團高級副總裁、京東產發CEO胡偉此前曾表示，“相比于平臺型模式，打造供應鏈基礎設施這條路是笨功夫，也是慢功夫，它需要冷錘慢打，但是它對于全行業、全社會都有普遍的、長期的價值，這一點在倉儲設施上體現得尤為明顯，我們很多的倉庫在拿地建設初期，基本四周都是荒地，等到我們進入之后，慢慢帶動越來越多的制造、商貿、現代服務業進入，逐步在當地營造出一個產業生態，這也是為什么近些年來越來越多的地方都會從建設現代物流園區來促進地方經濟轉型升級。”

　　念念不忘，又是一個起點。

　　今年是京東自建物流的第十五個年頭，去年5月，京東物流在港交所鳴鑼，物流供應鏈概念浩蕩如潮；一年有余，2022年歲尾，京東攜優質的供應鏈基礎設施資產，乘著全新的資產證券化試點的東風，再次向外界展示自身的成長性。

　　不再掩藏鋒芒的，還有嘉實京東倉儲基礎設施REIT的資產開發管理和運營管理人——京東產發。這個曾經并不為外界熟知的京東子集團，一直以來都是作為京東供應鏈基礎設施的基石存在，最近一次被外界關注，是在今年年初完成了對港股上市公司中國物流資產（CNLP）的私有化，而這場并購的背后，是中國倉儲物流行業正在經歷前所未有的新舊模式轉換。

　　實物的、虛擬的，不動的、流通的，單點的、綜合的，它們彼此間咬合支撐，共同構成京東新型實體的堅固護城河。

　　首只民企倉儲物流REIT誕生

　　作為近兩年來炙手可熱的資本市場新物種，基礎設施公募REITs的成功推出一直以來都備受關注。特別是，從高速公路、產業園區、污水處理、倉儲物流，再到保障性租賃住房，REITs項目類型不斷豐富、市場規模也在持續擴容。

　　不過，與成熟的美國REITs市場相比，我國公募REITs數量、品種都處于早期階段，也與我國龐大的基礎設施投資規模尚不匹配。特別是倉儲物流REITs較為稀缺。

　　嘉實京東倉儲基礎設施REIT是目前我國已成立的第三只倉儲物流REIT。值得一提的是，其也是市場上首只民企倉儲物流公募REIT。

　　招募說明書顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的基礎資產為：京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城亞洲一號倉儲華中總部建設項目、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目。

　　依托京東集團龐大的交易規模，作為京東商流的重要基礎設施配套的承托，三個園區的出租率常年保持在100%。

　　特別是在各地對物流倉儲用地相對謹慎的大前提下，現代倉儲物流設施資源具有一定的稀缺性，因此，相關園區的出租率和租金復合增速都長期走高。

　　數據顯示，廊坊園區平均月租金36.05元/平方米，武漢園區月租金32.4元/平方米，重慶園區的月租金為22.53元/平方米，年度租金平均漲幅在3%左右。

　　如此背景之下，核心區域樞紐以及重要物流節點之上的物流倉儲設施資源，更顯稀缺。

　　嘉實京東倉儲基礎設施REIT的三個項目均位于我國經濟發達的核心區域，分處為國家級流通節點城市，以及京津冀城市群重點區域城市，資源穩定性強，是京東旗下相當優質的供應鏈基礎設施資產。

　　立足基礎設施等實物資產，公募REITs將流動性不強的基礎設施與資本市場進行鏈接，將市場資金引入基礎設施領域，對于盤活存量資產、服務實體經濟都有著重要意義。

　　如今，倉儲物流REITs又迎來民營資本的加入，無論是對公募REITs產品類型豐富度的提高、規模的擴容，抑或是盤活具備規模經濟效應的倉儲物流資源，都意義重大。

　　以嘉實京東倉儲基礎設施REIT為例，此次REITs項目將有望通過引入社會資金進一步盤活約35.1萬平方米的現代化倉儲。

　　供應鏈新基建的“京東想象”

　　2014年，京東第一座“亞洲一號”在上海正式投入運營，時光飛逝，短短八年時間，京東產發運營管理的亞洲一號智能產業園已達67座。

　　橫跨電商、零售、物流、健康等多個產業，京東向下扎根，強大的技術與服務能力之外，堅實的供應鏈基礎設施“底盤”也已顯雛形。京東2022年Q3財報顯示，截至2022年9月30日，京東集團供應鏈基礎設施資產規模達到1267億元，同比增幅達到65%。

　　從增幅不難看出，京東在供應鏈基礎設施上的投入，以及規模建設仍處于增長期。一方面，京東主業仍處于高速增長期，其他業務條線也均有較強上升空間；另一方面，整體集團戰略層面，京東體系內各個板塊都在變得更“開放”，為新發展階段的到來做準備。

　　以一個典型的數據為例，截至2021年12月31日，京東物流倉儲網絡總管理面積（含云倉生態平臺上云倉的管理面積）超過2400萬平方米，京東自建倉僅滿足約899萬平方米的供給，遠無法滿足京東物流的租賃需求。

　　而嘉實京東倉儲基礎設施REIT的一個顯著特征，就是與京東集團各個業務形成的強協同關系，從三家物流園區的租戶構成來看，第三方租戶占比較少，大部分業務和收入均依賴京東物流。相比于傳統倉儲設施的貨物存放，高標倉往往都需要在建設前期就配套智能化的倉儲和分揀設備，因此租賃方和承租方之間往往都可以建立相對穩定的合作關系。此次京東倉儲基礎設施標的資產中的三個項目，承租人簽署的租賃合同期限為6年，高于行業平均水平的3年。

　　業務條線豐富有縱深度，發展期內龐大的基建規模，和確定性較強的長尾需求屬性，共同構成了嘉實京東倉儲基礎設施REIT收益穩定的特征。

　　招募說明書顯示，2022年上半年，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的3個園區營業收入合計達5315萬元，凈利潤2079萬元，凈利潤率達到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區的凈現金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

　　即便在三家園區中，廊坊園區運營時間較短，但由于地處北京和天津兩大直轄市之間，且京津冀區域高標倉供應較為緊張，因而保持了較好的收益。

　　事實上，此前由于缺乏成本相對較低的融資渠道，與同行相比，京東無論在“亞洲一號”的布局力度和數量上，還是在已建成園區的盈利等方面，都有很大的進步空間，特別是在與以普洛斯為首的外資物流倉儲企業的相對比之下。

　　此番將旗下物流園區重資產通過REITs方式上市，可以減少京東自有資金投入壓力，為集團整體業務“松綁”。而將成熟園區的投資置換出來，京東可以繼續投入“亞洲一號”等供應鏈基建項目的布局，為自己的未來“買單”。

　　獻策現代物流規劃

　　京東產發有了新思路

　　此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT的資產開發管理和運營管理人，是京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發運營管理子集團——京東產發，主要運營機構為京東東鴻。據公開資料顯示，京東產發持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目。

　　今年3月28日，京東集團發布公告稱，京東產發完成8億美元B輪融資，由高瓴投資、華平投資和一家全球領先的投資機構等共同投資。一年前（2021年3月），京東產發同樣獲得過高瓴資本、華平投資領投的7億美元A輪融資。

　　不顯山不露水。京東產發之于京東而言，一是管理其不斷擴大的供應鏈基礎設施和其他不動產資源，是基石般的存在；二是通過多年來沉淀的在高標倉建設以及管理方面的經驗，對外輸出服務，滿足日益增長的外部客戶需求，從一個企業的成本中心走向業務新增長中心。

　　京東產發最近一次被外界關注，是在今年年初完成了對港股上市公司中國物流資產（CNLP）的私有化，這場并購的背后，是中國倉儲物流行業正在經歷前所未有的新舊模式轉換。

　　實際業務層面，京東產發此前為全球知名汽車公司寶馬，量身定制了超過4萬平方米的，在華首個綠色零件配送中心。通過優化選址、規劃設計與綠色開發建設等專業度較高的智能產業園的定制開發，京東產發幫助寶馬完善了其在中國本土化的物流網絡部署。

　　具備對復雜產業的園區中心規劃能力，得益于京東產發在集團體系下，進行過長期的業務打磨。這也注定京東產發能夠幫助項目方在運營的過程中，與京東集團旗下的電商交易、京東物流快遞等業務快速形成閉環。因此，京東產發也被稱為最懂供應鏈與電商零售的服務商之一。

　　這同樣為嘉實京東倉儲基礎設施REIT項目收益的提高，以及后續運營的穩定提供了又一層堅實的保障。對于京東整體供應鏈基礎設施的后續布局，也因有京東產發的存在，其能夠與獨立的京東物流一起，通過協同力，形成快速發展的新格局。

　　數實融合的思潮下，這是一家新型實體企業的應有之義。

　　12月15日，國務院辦公廳關于印發“十四五”現代物流發展規劃的通知，要求到2025年，基本建成供需適配、內外聯通、安全高效、智慧綠色的現代物流體系。其中也特別提及，在倉儲物流行業穩妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。

　　此番倉儲物流REITs再擴容，對于進一步盤活存量倉儲物流資產意義重大。而京東深耕以倉儲物流為核心的供應鏈基礎設施建設十余年，形成了數字化、網絡化和智能化的新發展路徑，無疑是這份現代物流體系的又一頂層設計，貢獻了一份扎實可行的思路。

　　（文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）