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對物流地產運營模式及趨勢的思考

來源:現代物流報 | 2014-06-16 15:45

  隨著中國經濟的持續增長,市場競爭的日趨激烈,使得企業在追求物流高效運作的過程中,對高標準、專業化物流設施的需求不斷上升,為物流地產的興起和快速成長帶來非常好的發展機遇。一批境外專業的物流地產投資商,例如普洛斯和安博置業等,開始加大對我國物流地產的投資力度,使其日益成為國內外物流、房地產和投資企業追逐的對象,成為我國物流基礎設施的投資熱點。然而,在我國物流地產興起的過程中,也出現了盲目投資開發熱、圈地熱以及低層次分散化經營等問題,對物流地產的長期發展造成不利影響。本文在總結我國物流地產發展現狀以及問題的基礎上,對其普遍策略進行總結研究,并對未來物流地產的發展趨勢表達個人見解。

  一、物流地產及特征

  有“工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯公司在2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場,對于中國物流業來說,這還是個新鮮的名詞,所以在市場上一經推出即備受關注,特別是在上海、廣州等地區。

  物流地產的提法剛開始受到了國內許多人的質疑,作為全球最大的物流地產開發商和服務商,普洛斯公司對“物流地產”的解釋是:根據顧客的需求,選擇合適的地點,建設、運營與管理專用物流設施,而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施,與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關系,為其在合適的時間與合適的地點,提供合適的現代物流設施。但有人認為物流雖然需要土地,但物流是一個動態的運輸、分配過程的產業,跟地產沒有關系,可無論如何,物流地產的概念正在被越來越多的人認識,建庫出租目前已成為一種時尚。

  隨著物流地產在中國的快速發展,以及機遇與問題的共存,我國物流地產發展中有以下幾個特點:①發展趨勢良好,發展潛力巨大;②市場機制在物流地產決策階段沒有得到充分發揮;③物流地產在區域經濟發展中沒有實現網絡化;④物流地產業在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴峻。地方政府為發展經濟,積極規劃發展物流地產;各類企業受廉價土地吸引,紛紛進入物流地產業,潛在的巨大利益驅動了各地物流地產項目的快速上馬,導致了物流地產戰略定位不準確、規劃不充分,造成了物流地產低水平重復建設。

  二、物流地產運營模式

  我國物流地產的運營模式具有典型的中國特色,投資和管理主體呈現多元化。按照國內物流地產開發的實際情況,投資和管理主體的不同,物流地產的運營模式歸為以下四類:①地產商為主導,建設物流設施,出租給客戶并代其管理,如普洛斯,收益來源于物流設施租金與物業管理費;②物流商自有地產,自己經營管理,國內大多數物流企業都是這種模式,傳化物流是他們中的典型代表;③地產、物流商直接合作經營,共同出資、合作經營,收益按協議分享,共擔風險,如普洛斯和中國物資儲運總公司結成了戰略聯盟;④第三方牽頭,將物流商和地產商各自的資源進行整合,物業建成后,第三方負責對管理企業進行招標,第三方根據協議分配收益。此外,我國物流地產的投資和管理主體還包括綜合企業和商貿企業。

  由于投資和管理主體的多樣性,進入物流地產業的側重點不同,物流地產與周圍其他類型房地產會產生不同的協同效應,將極大地影響物流地產的開發運營。

  針對我國物流地產開發中存在的突出問題,本文提出了相應的建議及策略。例如,物流地產開發商應避免盲目樂觀,將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合,做好需求市場的調研與分析,將市場細分,建立特色鮮明的專業物流地產。與普洛斯相比,國內物流地產開發呈現點狀布局,遠未形成一定規模的物流地產網絡。物流經濟是網絡經濟,物流地產只有形成一定規模的網絡后,才能維持一個比較穩定的收益率。隨著商務部《關于進一步做好物流領域吸引外資工作的通知》的逐步落實,外資進入國內物流市場的門檻將大大降低,同時意味著對物流地產市場的爭奪更趨白熱化,加劇了國內地產商開發物流地產的風險。因此,我國物流企業可以和地產商合作,組成戰略聯盟,共同發展物流地產。

  三、物流地產未來趨勢展望

  1.物流地產是高含金量的細分市場,前景良好

  由于物流地產的特異性,可替代產品不多,因此租金仍會保持一貫的上升勢頭。同時由于業主惜售,預期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012年至2015年主要物流中心城市對符合國際標準的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個土地稀缺的環境下,物流地產商可以享受到地產增值所帶來的利益,同時物業的折舊費用可以用來抵扣部分稅收,使得自己也節省了部分租金和物業管理費用。

  2.中國新興城市將成為下一個投資熱點

  由于一線城市地價居高不下以及我國二、三線城市物流地產的匱乏狀態,物流地產的下一個戰略重點將是二三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運營中心遷移出北京,物流地產將轉戰中國新興城市。隨著城市化的進程和基礎設施的改進加快,二三線城市將成為市場競爭的熱點。尤其是圍繞著有大型制造企業的衛星城市,將成為物流地產的投資熱土。

  3.更多產業資本看中物流地產,國內產業品牌與狼共舞

  隨著物流地產的發展,越來越多的資本開始進入物流地產領域。傳統的工業地產商和住宅開發商進入物流地產開發行列,這其中既有國內的開發集團,如華潤、招商局等集團也開始涉足物流倉儲領域。也有國外的大財團譬如毅德、安博(AMB)、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹等等,投資趨勢是開發建設大型商貿物流中心和城市綜合體,包括會展、酒店、商業連鎖運營、招商、品牌策劃、商業地產、物流、物業、電子商務等。對于國內的物流地產而言,將面臨著長期的與狼共舞局面。

  總之,我國的物流地產發展歷史不長,成長空間巨大,但是年輕的成長歷程將面臨許多機遇和挑戰,我們只有不斷地總結、解決問題,提高核心競爭力,這一產業才能不斷做大做強,成為新的經濟增長點。

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