報告要點

    多樣化的物流園區類型與盈利模式。

    發展不到 20年的物流園區類型多樣,與之適應的盈利模式也多樣,其中,較為主流的倉儲物流園區盈利模式中,租金與土地增值成為主流。

    上游土地供給有限:難以復制的區位優勢和集聚效應。

    土地的區位優勢和客戶的集聚效應共同造就了園區土地價值提升的本源,同時也說明了土地儲備在行業內的重要性。1)區位優勢:高流轉的消費品物流與第三方物流的發展推動了物流園區的新增需求,具有區位優勢的倉儲用地,特別是一線城市和重要工業城市的土地供給存在瓶頸。供給稀缺與需求高漲的矛盾集中體現在地價的提升,成為土地增值的來源。2)客戶的集聚效應:另一方面,優質物流園區帶來的客戶資源集聚效應明顯,進一步推高了土地價值。

    因此土地增值收入成為園區投資收益的重要來源。在非市場化土地供給的情況下,現有土地儲備與拿地能力是園區企業、特別是物流地產商異地復制其網絡的制約因素,也成為其競爭的核心。

    園區網絡向二三線城市滲透,制約因素由土地轉為客戶資源。

    在工商業不發達的二、三線城市,相對充沛的土地資源與招商引資需求使政府愿意提供低價土地。在重點城市較為重要的土地要素不再是制約因素。但是在物流園區企業拓展渠道的過程中,能否在優勢有限的區位吸引足夠的客戶成為其主要競爭要素。結合行業經驗與寶灣物流的案例來看,物流地產等園區經營企業ROE 與其空置率(很大程度上由客戶資源決定)息息相關。

    強者恒強的邏輯:從普洛斯入股寶灣物流看中儲轉型。

    在物流園區這樣一個技術革新緩慢、上游土地資源單一且無法簡單復制的行業,聯盟化的先入優勢非常明顯。從寶灣物流來看,普洛斯的入股為其帶來了豐富的客戶資源,使其能夠保持快速的發展,更早占據優質物流用地。而普洛斯則通過與多樣化的伙伴合作提供了競爭對手難以復制的全國性網絡與服務,進一步保證客戶吸引力。這樣一個正反饋的過程同樣適用于與寶灣物流十分相似的中儲股份。隨著國有企業所有制改革、國家扶持物流業發展的大背景下,我們認為處于緩慢轉型過程中的中儲在與普洛斯的合作之后,能夠提高轉型的成功率,并進一步提升其市場影響力,與國際物流地產大鱷一起在國內形成難以復制的倉儲網絡。